Για την αγορά ακινήτου
Θέματα ακίνητης περιουσίας
ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
1. Επιλέξτε τη περιοχή που θέλετε να αγοράσετε το ακίνητο. Προσδιορίστε το ύψος της τιμής που μπορείτε να πληρώσετε και κάνετε μία έρευνα αγοράς στη συγκεκριμένη περιοχή για να δείτε το μέσο όρο των τιμών που επικρατεί. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι πολλές φορές η τιμή ενός ακινήτου παρουσιάζεται υψηλότερη από την πραγματική. Έχει αποδειχθεί στη καθημερινή πρακτική ότι οι πραγματικές ευκαιρίες είναι λιγοστές και σε περίπτωση που περιμένετε να βρείτε την μεγάλη ευκαιρία ίσως να μην μπορέσετε να βρείτε αυτό που θέλετε, για αυτό επιδιώξτε να βρείτε ένα ακίνητο που θα πληροί τις στεγαστικές η τις επαγγελματικές σας ανάγκες και να ανταποκρίνεται στην εμπορική του αξία, χωρίς να είναι υπερτιμημένο. Είναι χρήσιμο λοιπόν να ζητήσετε τη γνώμη ενός Επαγγελματία Κτηματομεσίτη έτσι ώστε να εκμεταλλευτείτε τα συμπεράσματα της έρευνας αγοράς που ο ίδιος κάνει καθημερινά.
2. Ενημερωθείτε για τις επιπλέον, πέραν της τιμής του ακινήτου, για Δικηγορικά, Συμβολαιογραφικά έξοδα και Φόρο μεταβίβασης για να μην έρθετε σε δύσκολη θέση σε περίπτωση που προκύψουν έξοδα που δεν τα υπολογίζατε . Γνωρίστε επίσης τη Διαδικασία Αγοράς.
3. Ενημερωθείτε για πιθανά προγραμματισμένα έργα στη περιοχή με μία επίσκεψη σας στην πολεοδομία. Εάν τα έργα στοχεύουν στην ανάπλαση της περιοχής και πρόκειται να γίνουν σχετικά σύντομα, τότε το ακίνητό σας θα αποκτήσει υπεραξία συνεπώς αυτό θα είναι σε όφελος σας. Εάν όμως τα έργα στοχεύουν σε διορθωτικές παρεμβάσεις της κυκλοφορίας, για παράδειγμα, δημιουργώντας δρόμους ή γέφυρες, μονοδρομήσεις, κοντά στο ακίνητό σας τότε ίσως η μελλοντική υποβάθμιση της περιοχής θα επηρεάσει και την μελλοντική αξία του ακίνητου σας και θα πρέπει αυτό να το συνυπολογίσετε.
4. Ζητήστε λεπτομερή έλεγχο των Τίτλων ιδιοκτησίας, είναι το σημαντικότερο στάδιο στη διαδικασία αγοράς ακινήτου και ουσιαστικά σας απαλλάσσει από σοβαρά μελλοντικά προβλήματα που μπορεί να προκύψουν. Το Νομικό μας τμήμα για συμβουλές είναι στη διάθεσή σας.
5. Συμβουλευτείτε Πολιτικό Μηχανικό για τεχνικό έλεγχο του ακινήτου, ώστε να εντοπισθούν τυχόν κακοτεχνίες, προβλήματα η και να λύσετε τις όποιες απορίες σας. Το τεχνικό μας τμήμα για συμβουλές είναι στην διάθεση σας.
6. Εάν αγοράζετε διαμέρισμα ζητήστε τον κανονισμό της πολυκατοικίας από το κτηματομεσιτικό γραφείο. Μπορεί να θέτει περιορισμούς στη χρήση διαμερισμάτων ή κοινοχρήστων χώρων, η δε τήρησή του είναι υποχρεωτική για τους νέους ιδιοκτήτες.
7. Σε περίπτωση αγοράς ημιτελούς ακινήτου, υπολογίστε το κόστος αποπεράτωσης με τη συνδρομή ενός μηχανικού η του τεχνικού μας τμήματος. Ενδεχομένως το συνολικό κόστος αγοράς του ακινήτου να είναι μεγαλύτερο από ότι αν το κατασκευάζατε εξ αρχής. Υπολογίστε επίσης τυχόν προσαυξήσεις στο κόστος αποπεράτωσης εάν το ακίνητο βρίσκεται κάπου μακριά ή σε δύσβατη περιοχή. Το κτηματομεσιτικό μας γραφείο σε περιπτώσεις ακινήτων που είναι ημιτελή η έχουν ανάγκη επισκευών διαθέτει πάντα έτοιμες μελέτες για το κόστος αποπεράτωσης- επισκευής.
8. Εάν αγοράζετε ακίνητο κοντά σε ιστορική περιοχή ή υποψιάζεστε την ύπαρξη αρχαίων ευρημάτων, ζητήστε έλεγχο από την Αρχαιολογική Υπηρεσία και μάθετε σε ποιά αρχαιολογική ζώνη βρίσκεται. Εάν κατά τη θεμελίωση υπάρξουν ευρήματα, οι εργασίες σταματούν αμέσως και ενδεχομένως να εμπλακείτε σε πολύ χρονοβόρες και ζημιογόνες διαδικασίες.
9. Απαιτείται προσοχή στην αγορά ακινήτου σε περιοχές όπου η γη έχει μικτή χρήση. Στις περιπτώσεις αυτές πρέπει να γνωρίζετε τι μπορεί να οικοδομηθεί εκεί. Αποταθείτε στη Πολεοδομία της περιοχής.
10. Σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου «εκτός σχεδίου πόλεως» ζητήστε οπωσδήποτε πληροφορίες από την Πολεοδομία της περιοχής για τους όρους δόμησης. Έχουν αγορασθεί οικόπεδα στα οποία απεδείχθη αργότερα ότι η δόμηση που επιτρέπεται είναι κατά πολύ μικρότερη από την αρχικά αναμενόμενη. Σε περίπτωση που θέλετε να προβείτε σε μία αγορά οικοπέδου εκτός σχεδίου πόλεως και αυτό είναι εις γνώση σας τότε φροντίστε μαθαίνοντας με συγκριτικά στοιχεία τα χρήματα που θα διαθέσετε να είναι εις άξια της αξίας του ακινήτου και σε περίπτωση που πάρετε την απόφαση να χτίσετε μία αυθαίρετη οικοδομή συνυπολογίστε τις δαπάνες και τους κινδύνους που θα έχει αυτή η ενέργεια σας.
Δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση ακινήτου (αγορά)
Σε μια αγοραπωλησία ακίνητης περιουσίας, ο κάθε συμβαλλόμενος καλείται να προβεί στην συγκέντρωση συγκεκριμένων δικαιολογητικών-εγγράφων ώστε να μπορέσει να ολοκληρώσει επιτυχώς την διαδικασία της υπογραφής των συμβολαίων.
Για τον αποκτών (αγοραστής, τέκνο, δωρεοδόχος):
1. Απόφαση της επιτροπής του άρθρου 26 Ν. 1982/90 (απαιτείται μόνο για αγορά ακινήτου σε παραμεθόριο περιοχή).
2. Φωτοτυπία ταυτότητος (και οι δύο πλευρές) και δημόσιο έγγραφο από το οποίο να προκύπτει ο Α.Φ.Μ.
3. Εάν ο αγοραστής έχει δικαίωμα απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβιβάσεως (Φ.Μ.Α) για αγορά 1ης κατοικίας ή οικοπέδου, για ανέγερση 1ης κατοικίας, απαιτούνται επιπλέον και τα παρακάτω δικαιολογητικά: Πιστοποιητικό Οικογενειακής Καταστάσεως. Θεωρημένα αντίγραφα της φορολογικής δήλωσης (Ε1) των δύο τελευταίων οικονομικών ετών. Θεωρημένα αντίγραφα του εντύπου Ε9 των δύο τελευταίων οικονομικών ετών. Σύμφωνο συμβίωσης και πρόσφατη ληξιαρχική πράξη αυτού (εφ' όσον έχει συναφθεί τέτοιο σύμφωνο).
Διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου:
1. Πριν την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, απαιτείται έλεγχος στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο από τον δικηγόρο του αγοραστή.
2. Στη συνέχεια, υποβάλλονται δηλώσεις φόρου μεταβίβασης από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., στην οποία υπάγεται το ακίνητο, όπου και ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης ανάλογα με την αξία του ακινήτου και αφού συνυπολογιστούν οι νόμιμες φοροαπαλλαγές, αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας.
3. Αφού ολοκληρωθούν οι παραπάνω διαδικασίας και προσκομισθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, πραγματοποιείται η υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης.
4. Η διαδικασία μεταβίβασης ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και την παραλαβή των σχετικών πιστοποιητικών από τον αγοραστή.
Παράσταση Δικηγόρων
Η παράσταση δικηγόρου είναι εκ του νόμου υποχρεωτική μέχρι την 31/12/2013 μόνο στις πωλήσεις και μόνο για τον αγοραστή εφόσον η αξία του ακινήτου είναι άνω των 80.000 €. Δεν απαιτείται παράσταση δικηγόρου στις γονικές παροχές, στις δωρεές καθώς και στις διανομές και ανταλλαγές ακινήτων.
1. Επιλέξτε τη περιοχή που θέλετε να αγοράσετε το ακίνητο. Προσδιορίστε το ύψος της τιμής που μπορείτε να πληρώσετε και κάνετε μία έρευνα αγοράς στη συγκεκριμένη περιοχή για να δείτε το μέσο όρο των τιμών που επικρατεί. Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι πολλές φορές η τιμή ενός ακινήτου παρουσιάζεται υψηλότερη από την πραγματική. Έχει αποδειχθεί στη καθημερινή πρακτική ότι οι πραγματικές ευκαιρίες είναι λιγοστές και σε περίπτωση που περιμένετε να βρείτε την μεγάλη ευκαιρία ίσως να μην μπορέσετε να βρείτε αυτό που θέλετε, για αυτό επιδιώξτε να βρείτε ένα ακίνητο που θα πληροί τις στεγαστικές η τις επαγγελματικές σας ανάγκες και να ανταποκρίνεται στην εμπορική του αξία, χωρίς να είναι υπερτιμημένο. Είναι χρήσιμο λοιπόν να ζητήσετε τη γνώμη ενός Επαγγελματία Κτηματομεσίτη έτσι ώστε να εκμεταλλευτείτε τα συμπεράσματα της έρευνας αγοράς που ο ίδιος κάνει καθημερινά.
2. Ενημερωθείτε για τις επιπλέον, πέραν της τιμής του ακινήτου, για Δικηγορικά, Συμβολαιογραφικά έξοδα και Φόρο μεταβίβασης για να μην έρθετε σε δύσκολη θέση σε περίπτωση που προκύψουν έξοδα που δεν τα υπολογίζατε . Γνωρίστε επίσης τη Διαδικασία Αγοράς.
3. Ενημερωθείτε για πιθανά προγραμματισμένα έργα στη περιοχή με μία επίσκεψη σας στην πολεοδομία. Εάν τα έργα στοχεύουν στην ανάπλαση της περιοχής και πρόκειται να γίνουν σχετικά σύντομα, τότε το ακίνητό σας θα αποκτήσει υπεραξία συνεπώς αυτό θα είναι σε όφελος σας. Εάν όμως τα έργα στοχεύουν σε διορθωτικές παρεμβάσεις της κυκλοφορίας, για παράδειγμα, δημιουργώντας δρόμους ή γέφυρες, μονοδρομήσεις, κοντά στο ακίνητό σας τότε ίσως η μελλοντική υποβάθμιση της περιοχής θα επηρεάσει και την μελλοντική αξία του ακίνητου σας και θα πρέπει αυτό να το συνυπολογίσετε.
4. Ζητήστε λεπτομερή έλεγχο των Τίτλων ιδιοκτησίας, είναι το σημαντικότερο στάδιο στη διαδικασία αγοράς ακινήτου και ουσιαστικά σας απαλλάσσει από σοβαρά μελλοντικά προβλήματα που μπορεί να προκύψουν. Το Νομικό μας τμήμα για συμβουλές είναι στη διάθεσή σας.
5. Συμβουλευτείτε Πολιτικό Μηχανικό για τεχνικό έλεγχο του ακινήτου, ώστε να εντοπισθούν τυχόν κακοτεχνίες, προβλήματα η και να λύσετε τις όποιες απορίες σας. Το τεχνικό μας τμήμα για συμβουλές είναι στην διάθεση σας.
6. Εάν αγοράζετε διαμέρισμα ζητήστε τον κανονισμό της πολυκατοικίας από το κτηματομεσιτικό γραφείο. Μπορεί να θέτει περιορισμούς στη χρήση διαμερισμάτων ή κοινοχρήστων χώρων, η δε τήρησή του είναι υποχρεωτική για τους νέους ιδιοκτήτες.
7. Σε περίπτωση αγοράς ημιτελούς ακινήτου, υπολογίστε το κόστος αποπεράτωσης με τη συνδρομή ενός μηχανικού η του τεχνικού μας τμήματος. Ενδεχομένως το συνολικό κόστος αγοράς του ακινήτου να είναι μεγαλύτερο από ότι αν το κατασκευάζατε εξ αρχής. Υπολογίστε επίσης τυχόν προσαυξήσεις στο κόστος αποπεράτωσης εάν το ακίνητο βρίσκεται κάπου μακριά ή σε δύσβατη περιοχή. Το κτηματομεσιτικό μας γραφείο σε περιπτώσεις ακινήτων που είναι ημιτελή η έχουν ανάγκη επισκευών διαθέτει πάντα έτοιμες μελέτες για το κόστος αποπεράτωσης- επισκευής.
8. Εάν αγοράζετε ακίνητο κοντά σε ιστορική περιοχή ή υποψιάζεστε την ύπαρξη αρχαίων ευρημάτων, ζητήστε έλεγχο από την Αρχαιολογική Υπηρεσία και μάθετε σε ποιά αρχαιολογική ζώνη βρίσκεται. Εάν κατά τη θεμελίωση υπάρξουν ευρήματα, οι εργασίες σταματούν αμέσως και ενδεχομένως να εμπλακείτε σε πολύ χρονοβόρες και ζημιογόνες διαδικασίες.
9. Απαιτείται προσοχή στην αγορά ακινήτου σε περιοχές όπου η γη έχει μικτή χρήση. Στις περιπτώσεις αυτές πρέπει να γνωρίζετε τι μπορεί να οικοδομηθεί εκεί. Αποταθείτε στη Πολεοδομία της περιοχής.
10. Σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου «εκτός σχεδίου πόλεως» ζητήστε οπωσδήποτε πληροφορίες από την Πολεοδομία της περιοχής για τους όρους δόμησης. Έχουν αγορασθεί οικόπεδα στα οποία απεδείχθη αργότερα ότι η δόμηση που επιτρέπεται είναι κατά πολύ μικρότερη από την αρχικά αναμενόμενη. Σε περίπτωση που θέλετε να προβείτε σε μία αγορά οικοπέδου εκτός σχεδίου πόλεως και αυτό είναι εις γνώση σας τότε φροντίστε μαθαίνοντας με συγκριτικά στοιχεία τα χρήματα που θα διαθέσετε να είναι εις άξια της αξίας του ακινήτου και σε περίπτωση που πάρετε την απόφαση να χτίσετε μία αυθαίρετη οικοδομή συνυπολογίστε τις δαπάνες και τους κινδύνους που θα έχει αυτή η ενέργεια σας.
Δικαιολογητικά για τη μεταβίβαση ακινήτου (αγορά)
Σε μια αγοραπωλησία ακίνητης περιουσίας, ο κάθε συμβαλλόμενος καλείται να προβεί στην συγκέντρωση συγκεκριμένων δικαιολογητικών-εγγράφων ώστε να μπορέσει να ολοκληρώσει επιτυχώς την διαδικασία της υπογραφής των συμβολαίων.
Για τον αποκτών (αγοραστής, τέκνο, δωρεοδόχος):
1. Απόφαση της επιτροπής του άρθρου 26 Ν. 1982/90 (απαιτείται μόνο για αγορά ακινήτου σε παραμεθόριο περιοχή).
2. Φωτοτυπία ταυτότητος (και οι δύο πλευρές) και δημόσιο έγγραφο από το οποίο να προκύπτει ο Α.Φ.Μ.
3. Εάν ο αγοραστής έχει δικαίωμα απαλλαγής από τον Φόρο Μεταβιβάσεως (Φ.Μ.Α) για αγορά 1ης κατοικίας ή οικοπέδου, για ανέγερση 1ης κατοικίας, απαιτούνται επιπλέον και τα παρακάτω δικαιολογητικά: Πιστοποιητικό Οικογενειακής Καταστάσεως. Θεωρημένα αντίγραφα της φορολογικής δήλωσης (Ε1) των δύο τελευταίων οικονομικών ετών. Θεωρημένα αντίγραφα του εντύπου Ε9 των δύο τελευταίων οικονομικών ετών. Σύμφωνο συμβίωσης και πρόσφατη ληξιαρχική πράξη αυτού (εφ' όσον έχει συναφθεί τέτοιο σύμφωνο).
Διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου:
1. Πριν την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας, απαιτείται έλεγχος στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο από τον δικηγόρο του αγοραστή.
2. Στη συνέχεια, υποβάλλονται δηλώσεις φόρου μεταβίβασης από την αρμόδια Δ.Ο.Υ., στην οποία υπάγεται το ακίνητο, όπου και ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο μεταβίβασης ανάλογα με την αξία του ακινήτου και αφού συνυπολογιστούν οι νόμιμες φοροαπαλλαγές, αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας.
3. Αφού ολοκληρωθούν οι παραπάνω διαδικασίας και προσκομισθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά, πραγματοποιείται η υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης.
4. Η διαδικασία μεταβίβασης ολοκληρώνεται με τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και την παραλαβή των σχετικών πιστοποιητικών από τον αγοραστή.
Παράσταση Δικηγόρων
Η παράσταση δικηγόρου είναι εκ του νόμου υποχρεωτική μέχρι την 31/12/2013 μόνο στις πωλήσεις και μόνο για τον αγοραστή εφόσον η αξία του ακινήτου είναι άνω των 80.000 €. Δεν απαιτείται παράσταση δικηγόρου στις γονικές παροχές, στις δωρεές καθώς και στις διανομές και ανταλλαγές ακινήτων.